“起始价成交，这……”十多分钟前，随着郑政出（2016）112号宗地在郑州市国有建设用地使用权交易系统中迎来最终归属，已“仨月没吃肉”的郑州土地市场，再次迎来宅地网拍。 昨天，郑州一次性拍卖了9宗城改地块，虽然这些地块全部以起始价成交，备好的熔断规则也未派上用场，但平静的竞拍现场暗流涌动。具体有哪些开发商拿到了这些城改地块？地块如何？ 【竞拍】 传说中的“野蛮人” 退出竞拍郑州城改地 11月5日，郑州市国土资源局官网一次挂出9宗住宅用地，共计约41.58万平方米，折合623.74亩。这些城中村和合村并城地块在12月9日集中拍卖。 这是郑州实行土地限价政策后首次出现的以熔断机制来约束土地竞拍出让。 这些土地挂牌之初就受到了业界的极大关注。 近期，外来企业参与郑州土地竞拍在郑州本土开发商中引发轩然大波。社会关注的焦点有郑州城改拿地模式是否持续、郑州城改出路在何方。 事发后，国内各路媒体记者纷纷拥入郑州，企图探寻真相。对于这起震动全国地产界的事件，众说纷纭。有观点认为，K2地产（现更名为石榴集团）重金参与土地竞拍市场，合理合法；也有观点认为K2地产无视规则，无视广大村民利益和开发商前期的巨额付出，坐享其成。 目前，石榴集团已公开宣布退出本轮郑州城改地块的竞拍，但是，郑州部分已经提前参与城改的本土开发商仍心有余悸。随着“宝能参与城改地块争夺”消息的传播，竞拍结果更成了迷局。 不过，12月9日的竞拍结果显示，9宗住宅地块全部以起始价成交，成交总额为24.68亿元，未现任何竞争，也未触发土地竞拍熔断机制。有业内人士称，这些地块与其说是“名花有主”，不如说是“物归原主”。 【分析】 年前还有城改地块出让 “虚惊”会再现吗 预想中的“熔断”现象没有出现，传言中的又一个“野蛮人”宝能也未露面，郑州土地市场似乎回归了往日的平静，但运行十多年的城改规则真的不会发生改变吗？ 昨日，河南商报记者试图联系郑州本地几家参与城中村改造的开发企业，对方均守口如瓶，不再多言。有外地媒体记者向河南商报记者表示，他们的采访似乎也遭遇了一些阻力，“都不太顺利。” 按照郑州原来的城改模式，开发商携带资金提前介入改造，最后整理出来的土地通过招拍挂的形式公开出让。在竞拍之前，各路开发商都会“心照不宣”，不参与竞争，以保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地。“竞拍”，成了一种“过场”。 但是，一旦开发商进场，就会深陷其中，游走在各个利益主体之间，不断寻找平衡。如果拿地过程中再出现意外，损失会很大。 经历了两次“K2风波”后，郑州城改拿地模式似乎从表面上撕开了一个口子，规则是否改变，如何改变，再次摆到了人们面前。据官方数据，截至2015年11月，郑州“十二五”期间共启动拆迁村庄627个，其中，中心城区（围合区域内和航空港区107国道以西）的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。 河南商报记者查询得知，今年年底前，还有30余宗住宅类用地出让，城改地块占比过半。下次竞拍，再遇到类似竞争，怎么办？ 附112-120号地块情况 郑政出(2016)112号(网)：位于惠济区月湖北路南、假日西路西，使用权面积34122.16㎡，折合51.18亩，土地用途是城镇住宅、批发零售、住宿餐饮，项目名称是住宅及配套设施、绿地公园。出让年限70年，最大容积率1.8，建筑密度小于28%，绿地率大于30%，建筑高度小于120米。它的“起始身价”为17748万元，起始单价346.776万元/亩，楼面价0.2890万元/平方米。 郑政出(2016)113号(网)：地块位于惠济区月湖北路北、假日西路西，使用权总面积32497.85㎡，折合48.75亩，土地用途是城镇住宅、批发零售、住宿餐饮，项目名称是住宅及配套设施、绿地公园。出让年限70年，最大容积率3.5，建筑密度小于25%，绿地率大于30% ，建筑高度小于100米。 郑政出(2016)114号(网)：位于惠济区绿达路北、毓秀路西，使用权面积94426.1㎡，折合141.64亩，土地用途是城镇住宅。出让年限70年，最大容积率2，建筑密度小于25%，绿地率大于35%，建筑高度小于60米。竞得人：河南兴汉正商置业有限公司，成交价：34834万元，亩均单价245.933万元，折合楼面价0.1845万元/平方米。值得注意的是，该地块要求配建一所9班幼儿园，用地面积不小于4860㎡。 郑政出(2016)115号(网)：位于金水区丽水路南、索凌路东，连霍高速公路北，使用权面积70442.9㎡，折合105.66亩，土地用途是城镇住宅用、批发零售、住宿餐饮。出让年限70年，最大容积率3.5，建筑密度小于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于100米。竞得人：河南锦家置业有限公司，成交价：48426万元，亩均单价458.319万元/亩，折合楼面价1.9648万元/平方米。要注意的是，该地块要求建设安置住房166305㎡。 郑政出(2016)116号(网)：位于管城回族区尚庄路南、腾飞路东，使用权面积49147.23㎡，折合73.72亩，出让年限70年 ，最大容积率3.5 ，建筑密度小于25%，绿地率大于30% ，建筑高度小于100米，土地用途城镇住宅。竞得人：郑州轩龙置业有限公司，成交价：35942万元，亩均单价487.547万元，折合楼面价0.2089万元/平方米。 郑政出(2016)117号(网)：位于管城区团结路北、腾飞路西，使用权面积11791.15㎡，折合17.69亩，出让年限70年，最大容积率3.5，建筑密度小于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于100米，土地用途是城镇住宅。竞得人：郑州轩龙置业有限公司。 ，成交价：8563万元，亩均单484.058万元/亩，折合楼面价0.2075万元/平方米。 郑政出(2016)118号(网)：位于惠济区金山路南、文化路西，使用权面积64387.58㎡，折合96.58亩，出让年限70年，最大容积率3，建筑密度小于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于80米，土地用途是城镇住宅。竞得人：郑州天伦万科房地产开发有限公司。成交价：39270万元，亩均价406.606万元/亩，折合楼面价0.2033万元/平方米。 郑政出(2016)119号(网)：位于金水区新庄东路东、杨金路北，使用权面积23062.52㎡，折合34.59亩，出让年限70年，最大容积率2.5，建筑密度小于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于50米。土地用途是城镇住宅。竞得人：河南兴伟置业有限公司。成交价：15293万元，亩均价：442.122万元/亩，折合楼面价0.2652万元/平方米。 郑政出(2016)120号(网)：位于金水区徐庄东路西、金宝路北，使用权面积35951.08㎡，折合53.93亩，出让年限70年，最大容积率2.7，建筑密度小于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于50米，土地用途是城镇住宅用地。竞得人：河南金泰置业有限公司。成交价：24846万元，亩均价：460.708万元/亩，折合楼面价0.2560万元/平方米。
